주택을 팔면서 세금을 내지 않기 위해서는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 다만 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우에는 2년 이상 거주해야 하는 조건이 있습니다.
- 조정대상지역 : 서울전역, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 구리, 안양 동안구, 광교지구, 남양주, 동탄, 수원 팔달, 용인 기흥 수지구, 세종
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 (면제 조건)
실제 거주 주택
문서상이 아닌 실제 용도가 주거용 건물이어야 합니다. 즉 오피스텔을 사용할 때 서류에 사무실로 기재되어 있어도 실제 거주용으로 사용하고 있다면 주택으로 취급합니다.
1세대를 대상
배우자와 기타 가족이 생계를 같이 하고 있어야 합니다. 주민등록등본을 통해 판단되고, 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 최저 생계비 이상의 소득세법상 소득이 있다면 1세대로 인정됩니다.
주의할 점은 부모님이 따로 살고 있는데 건강보험 등의 문제로 주민등록을 옮겨 놓은 상태에서 집을 양도하면 1세대 1주택으로 보지 않아 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 이런 경우에는 부모님 주민등록을 원상태로 이전해 두고 양도해야 합니다.
1주택 보유
양도일 현재 1주택을 보유하고 있다면 그전에 다른 주택을 보유했는지 여부는 중요하지 않습니다. 하지만 일시적으로 2주택이 되더라도 비과세를 적용할 수 있습니다.
◇ 일시적 1가구 2주택 조건
- 대체 취득으로 인한 일시적 1가구 2주택 : 1가구 1주택을 소유한 가구가 이사 중에 일시적으로 2주택이 된 경우. 새 주택을 구입한 날로부터 3년 이내에 원래 주택을 팔면 양도소득세 비과세.
- 동거 봉양이나 혼인으로 인한 1가구 2주택 : 부모를 모시거나 혼인으로 인하여 2주택이 된 경우. 결혼하거나 부모를 모시게 된 날부터 5년(동거 봉양 10년) 이내에 먼저 양도한 주택은 1세대 1주택으로 규정하여 비과세 적용.
- 조정대상지역 내 주택 소유자의 경우 2년 내에 종전 주택을 양도, 이때 새 주택은 기존 주택의 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 비과세 적용.
2년이상 보유 및 거주
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하기 위해서는 원칙적으로 2년 이상 주택을 갖고 있어야 하는데 다음의 경우에는 적용하지 않습니다.
- 공공사업으로 양도나 수용된 경우
- 세대 전원이 국외 이주 등으로 부득이 양도한 경우
- 임대주택법에 의한 임대주택에 5년 이상 거주한 후 분양받아 양도한 주택
- 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사할 때
■ 1세대 1주택 비과세 특례
농어촌주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
■ 2년 보유 및 거주 특례
원칙적으로 2년 이상 보유 및 거주해야 양도소득세 비과세를 받을 수 있지만 부득이한 사유가 발생하면 2년 보유 및 거주하지 않아도 양도소득세가 비과세 됩니다. (이민, 질병 치료 목적으로, 근무 형편으로 이사하는 경우) 다만 이 경우 1년 이상 거주한 것이 확인되어야 합니다.
■ 12억원 비과세
고가주택을 양도하면 그 금액을 넘긴 금액에 대해서는 과세가 됩니다. 면적에 관계없이 실거래가액 억 원을 초과하는 주택은 고가주택으로 분류하여 12억 원을 넘긴 금액에 대해서는 과세되는 것입니다. 지난 12월 종래에 고가주택 면제 기준이었던 9억원에서 12억원으로 개선되었습니다.
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