주택연금은 집은 소유하고 있지만 소득이 부족한 고령층을 대상으로 하여 주택을 담보로 연금을 받을 수 있는 상품입니다. 주택연금 종류에는 ① 종신형 주택연금 ② 주택담보대출 상환용 주택연금 ③ 우대형 주택연금 ④ 확정기간형 주택연금이 있습니다.
주택을 담보로 하여 노후생활자금을 연금형태로 평생 또는 일정기간 안정적인 수입을 얻을 수 있는 제도로, 가입자가 주택금융공사에 신청을 하면 금융기관에서 주택연금 대출을 진행해주는 방식입니다. 주택연금에 대해 알아보겠습니다.
주택연금
- 대상자 : 만 55세 이상 주택소유자
- 조건 : 공시가격 9억 원 이하의 주택소유자
- 월지급금 : 주택가격과 신청자 나이 및 종류에 따라 상이함
주택연금은 국가가 보증하는 연금제도로 노후의 생활비 걱정을 덜어낼 수 있는 국가 정책입니다. 공시가격 9억 원 이하의 만 55세 이상의 주택소유자라면 가입이 가능합니다.
주택연금 조건
▶ 대상자
주택소유자 또는 배우자 중 1명이 만 55세 이상이라면 주택연금 조건에 해당합니다. 기존에 만 60세 이상의 조건에서 55세 이하로 변경되었습니다. 부부 중 1명이 대한민국 국민이라면 신청이 가능하여 1명이 외국인 배우자가 있더라도 신청이 가능합니다.
▶ 대상주택
기존의 시가 9억 원 주택에서 공시가격 9억원 이하 주택으로 변경되었습니다. 공시가격이 9억원 이하 주택소유자에 적용되기 때문에 시가로는 약 12억 ~ 13억의 주택까지 가입이 가능합니다.
다주택을 소유하고 있다고 하더라도 공시가격의 합산 금액이 9억원 이하면 가입이 가능하고, 공시가격 9억 원을 초과한 2주택자라면 3년 안에 1개를 처분하면 신청이 가능합니다.
주택형태는 아파트, 연립주택, 단독주택, 다가구주택, 주거용 오피스텔이 적용 가능하고, 상가주택은 전체 면적 중 주택 부분이 50% 이상이어야 합니다.
▶ 거주요건
가입자 또는 배우자가 대상 주택에 실제 거주하고 있어야 합니다. 만일 전세나 월세를 내준 경우에는 가입을 할 수 없고, 실제 거주하면서 보증금 없이 주택의 일부만 월세로 내준 경우에는 가입이 가능합니다.
주택의 보유기간이나 거주기간은 무관하게 가입이 가능합니다.
주택연금 종류
① 종신형 주택연금
일반 주택연금 방식으로 일반주택, 노인복지주택, 주거목적 오피스텔로 구분하여 월지급금을 종신 지급받습니다.
- 종신지급방식 : 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신 지급
- 종신혼합방식 : 인출한도 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신 지급(대출한도 50% 이내)
② 우대형 주택연금
저가주택을 보유자를 대상으로 하여 최대 약 21% 더 많은 연금을 받을 수 있습니다. 주택소유자 또는 배우자가 기초연금수급자로 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택자 소유자가 이에 해당합니다.
- 우대지급방식 : 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금 종신 지급
- 우대혼합방식 : 인출한도 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금 종신 지급(대출한도 45% 이내)
③ 주택담보대출 상환용 주택연금
주택담보대출 상환을 위하여 연지급 한도 최대 90%까지 인출이 가능합니다. 나머지 금액은 월지급금으로 종신 지급받습니다.
④ 확정기간형 주택연금
가입자가 선택한 일정 기간 동안 월지급금을 받습니다. 확정기간 혼합방식의 경우 수시 인출한도를 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 일정기간 지급받습니다. 이 경우 대출 한도의 5%에 해당되는 금액을 인출한도로 설정합니다.
※ 주택연금 제대로 이해하기
주택연금은 소득이 아니라 대출이기 때문에 세금은 부과되지 않습니다. 소득인정액 계산을 할 때나 건강보험료 산정 시 소득으로 보지 않습니다.
다만 대출이기 때문에 이자가 발생하는데 발생이자는 대출잔액에 가산되고, 발생하는 이자와 보증료는 매월 납부하는 것이 아니라 추후 정산됩니다.
- 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연대출금액을 현재 시점 가치로 환산
- 인출한도 용도 : 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환 용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등
주택연금 보증료
주택연금은 방식에 따라 다르지만 일반적인 종신형 주택연금의 경우에는 주택소유자 및 배우자가 사망할 때까지 보증기한입니다. 주택연금 가입 시에 가입비와 같은 초기보증료와 연보증료는 납부해야 합니다.
보증료를 실제 납부하는 것이 아니라 은행에서 가입자 부담으로 공사에 납부하는 것으로 연금 지급총액에 가산되는 것입니다.
- 초기보증료 : 담보 주택 가격의 1.5%를 최초 연금지급일에 납부(대출상환방식은 1.0%)
- 연보증료 : 보증잔액의 0.75%를 납부 (대출상환방식은 1.0%)
주택연금 금리
금리는 기준금리와 가산금리가 더해서 적용됩니다. 매월 연금 지급총액에 이자가 가산되어 늘어나지만 추후 정산되는 것으로 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요는 없습니다. 가입 이후에는 기준금리 변경이 불가합니다.
- 기준금리 : 3개월 CD금리, 신규취급액 COFIX 금리 중 한 가지 선택
- 가산금리 : 기준금리가 3개월 CD금리일 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%
주택연금 수령액
주택연금 수령액은 가입자의 주택 가격 및 나이에 따라서 상이합니다. 또한 종류/방식에 따라서 달라지는데 일반주택의 종신지급방식(정액형)의 경우에는 다음과 같습니다.
| 주택가격 | 65세 | 70세 | 75세 | 80세 |
| 1억 | 255 | 308 | 380 | 480 |
| 2억 | 510 | 317 | 760 | 960 |
| 3억 | 765 | 926 | 1,140 | 1,440 |
| 4억 | 1,020 | 1,234 | 1,520 | 1,920 |
| 5억 | 1,276 | 1,543 | 1,901 | 2,400 |
| 6억 | 1,531 | 1,852 | 2,281 | 2,881 |
| 7억 | 1,786 | 2,160 | 2,661 | 3,302 |
단위는 천원으로 70세 3억원 주택을 기준으로 한다면 926,000원을 수령합니다. 80세 7억원 주택을 소유하고 있다면 3백만원 이상을 주택연금 수령이 가능합니다.
주택연금 장점
① 평생 거주하면서 평생 지급받을 수 있습니다.
평생 동안 가입자 및 배우자에게 거주를 보장하면서도 같은 금액을 지급받게 됩니다. 만일 부부 중 한 사람이 사망하더라도 연금액의 감액 없이 100% 동일 금액이 지급된다는 장점이 있습니다.
② 국가가 보증하며, 상속에 대한 부담이 없습니다.
주택연금은 국가가 보증하는 상품이기 때문에 사망 전까지는 안정적으로 연금을 수령할 수 있습니다.
추후 부부가 모두 사망한 이후에 주택을 처분하여 정산을 하는 경우에 연금수령액이 주택 금액을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않습니다. 연금 지급총액보다 주택 처분금액이 크다면 남은 금액은 상속인에게 돌아갑니다.
③ 다양한 세제 혜택이 주어지며, 집값 하락에도 영향이 없습니다.
저당권 설정 시 등록세 75% 감면, 농어촌 특별세 면제, 국립 주택채권 매입 의무 면제, 대출이자비용 소득공제, 재산세 35% 감면 등의 세제 혜택을 받을 수 있습니다.
또한 집값이 하락한다고 하여도 연금 수령액은 줄어들지 않습니다.
주택연금 단점
① 주택 가격 상승이 미반영됩니다.
집값이 하락하면 연금 수령액이 줄어들지 않듯이, 주택 가격이 상승하여도 주택연금에는 반영되지 않습니다. 시간이 지나면 대체적으로 집값이 상승하기 때문에 이 부분이 가장 큰 단점이라 할 수 있습니다.
② 물가상승률 미반영됩니다.
현재 받는 수령액이 10년 후 20년 후에도 동일합니다. 물가는 당연히 오르게 되는데 20년 후에도 동일 금액을 수령한다면 생활이 어려워질 수 있다는 단점이 있습니다.
③ 높은 보증료 및 연금 해지 손해액이 큽니다.
초기 보증료 1.5% 및 연 보증료를 내야 하는 등 보증료가 높은 편에 속합니다. 또한 연금을 해지하면 연금과 이자를 한꺼번에 반환해야 하기 때문에 중도해지 리스크가 큰 편입니다.
④ 가입시기 설정이 어렵다.
집값이 높을수록 연금수령액이 달라지는데 집값 변동성이 크기 때문에 가입시기 설정이 어렵습니다. 최근 집값 상승이 높아지면서 중도해지율이 급증하고 있는 이유도 이 때문입니다. 연금 가입 후 집값이 오른다면 상대적으로 손해를 보게 됩니다.
⑤ 이사가 제한됩니다.
이사를 할 수 없고 관련 주택에 계속 살아야 한다는 단점이 있습니다. 나이가 들어서 좋은 교외로 나가고 싶다 하더라도 주택연금 가입 시 불가하기 때문에 주의가 필요합니다. 특정 사유가 아니면 집을 1년 이상 비울 수도 없습니다.
주택연금 지급정지 사유
① 부부 모두 사망한 경우 지급이 정지됩니다. 가입자만 사망 시에는 배우자에게 계속 지급됩니다.
② 부부 모두 주민등록을 이전한 경우에는 지급이 정지됩니다. 다만 병원 치료를 위한 입원 등을 이유로 공사 승인을 받은 경우는 예외입니다.
③ 담보주택에 1년 이상 장기 미거주의 경우에 지급이 정지됩니다. 다만 실거주 예외 인정 사유가 있어서 공사가 불가피하다고 판단되는 경우에는 예외입니다.
주택연금 신청방법
주택연금은 신청자, 한국주택금융공사, 금융기관이 연계되어 가입이 진행됩니다.
① 가입자 → 한국주택금융공사 : 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 진행합니다.
② 한국주택금융공사 : 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 보증심사를 진행합니다.
③ 한국주택금융공사 → 금융기관 : 공사는 보증약정체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.
④ 금융기관 → 가입자 : 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.
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