1세대 1주택 비과세 조건에 대해 궁금해하는 사람이 있을 텐데요. 부동산을 매도하고 발생한 양도차익에 대해서 양도소득세가 발생하게 되지만 일정 요건을 충족하는 경우 양도소득에 대한 비과세가 적용됩니다. 1세대 1주택 비과세 조건에 대해 살펴보겠습니다.
1가구 1주택 양도세
일반적으로 1세대 1주택의 경우 양도세는 비과세입니다. 하지만 양도세가 전혀 발생하지 않는 것은 아니기 때문에 정확한 개념을 이해하고 있어야 합니다.
5억에 취득한 주택이 8억이 된 후 매도했다면 매매차익이 3억이 되는데요. 일반적으로는 3억에 대한 양도세가 발생하지만 1세대 1주택의 경우 양도세가 비과세 적용으로 세금은 0원입니다. 다만 조건이 필요합니다.
- 1세대 1주택 조건이 중요합니다.
- 다른 주택이 있는 경우 중과 적용됩니다.
- 양도 금액이 12억 원이 넘는 고가 주택이 아니어야 합니다.
- 주택 보유 기간이 2년이 넘어야 합니다.
- 일시적 1세대 2주택자 역시 비과세 대상입니다.
1세대 1주택이라고 무조건 양도세가 비과세 적용되는 것은 아닙니다. 조건을 충족하는 경우에 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 특히 12억이 넘는 주택은 과세되기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
1세대 1주택 양도세 비과세 조건
- 주택여부 : 양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택에 해당해야 합니다.
- 보유요건 : 양도 주택 보유 기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 취학, 근무상 형편, 질병의 치료 및 요양 등으로 양도하는 경우 1년 이상 거주
- 조정대상지역 소재 주택 양도 시 2년 이상 거주
- 1세대 1주택자 : 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다.
- 고가 주택 : 거래가액이 12억을 초과하는 경우에 12억 원 초과하지 않는 양도가액만큼만 비과세 적용됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건의 핵심 개념이라 할 수 있는 것은 ① 1주택자 ② 2년 이상 보유 ③ 12억 초과하지 않을 것입니다.
1. 1세대 1주택자 기준
1세대 1주택자의 개념에 대해 오해하는 경우가 있는데요. 1세대의 개념은 주민등록등본상 주소지 기준이 아니라 생계를 같이하느냐가 기준입니다.
만일 주소지가 다르지만 부모님을 모시고 사는 경우 같은 세대로 볼 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.
상업용 오피스텔은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외됩니다. 다만, 실제 주거용으로 사용하고 있다면 주택수에 포함될 수 있습니다.
2. 2년 이상 보유 조건
2년 이상 보유 조건이 모두에게 적용되는 것은 아닙니다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택을 양도하는 경우에는 거주 요건이 필요하지 않지만 이후 취득한 주택의 경우에는 2년 이상 보유 조건이 필요합니다.
단 모든 주택에 적용되는 것이 아니라 조정대상지역의 주택에 적용되는 내용입니다.
조정대상지역은 기존에 서울 전역, 경기 일부, 부산 일부 등이었으나 현재 대부분 해제되고 용산구, 강남구, 서초구, 송파구만 해당합니다.
다만 조정대상지역에서 해제되었더라도 과거 취득할 때 조정대상지역에 속했다면 2년 거주요건을 충족해야 합니다.
3. 12억 초과하지 않는 주택
1세대 1주택자이고 2년 이상 보유했더라도 고가주택에 해당하는 경우에는 양도세가 발생하게 됩니다. 기준 금액은 12억으로 12억이 넘는 부분에 대해서 양도차익을 계산하여 과세합니다.
다만, 고가주택이라 하더라도 주택을 장기보유했다면 일정 비율로 양도차익을 공제해 줍니다.
장기보유특별공제 (2021.1.1 이후 양도)
| 적용대상 | 보유기간 | 거주기간 |
| 2년 이상 | - | 8% |
| 3년 이상 | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
일시적 1세대 2주택자 양도세 비과세
매매 기간 차이로 인해 일시적으로 1세대 2주택자가 되는 경우 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에 비과세가 적용됩니다.
기존에 살던 집에 이어 신규 주택을 얻었을 때
- 기존 보유하던 집이 2년 이상 되어야 합니다.
- 주택 취득 후 1년 지난 후에 새로운 집을 얻어야 합니다.
- 3년 내에 기존 집을 처분해야 합니다.
입주권/분양권 취득
- 입주권/분양권 취득일로부터 3년 후 기존 주택을 양도했을 때 아파트 완공일로부터 3년 이내에 가구 구성원 전원이 이사하고 1년 이상 거주
- 취득 당시 조정 지역이었다면 2년간 거주
실거래가 12억 원 이하
- 실거래가 12억원 이하인 경우 취득세, 양도소득세, 종부세 모두 면제
1가구 1주택 양도세 비과세 조건은 세부적으로 들어가면 생각보다 복잡하다고 느낄 수 있습니다. 또한 세법은 자주 바뀌고 있기 때문에 최신 정보를 잘 살펴봐야 합니다. 1세대 1주택 양도세 비과세 조건을 잘 확인하여 양도소득세 계산 시 도움을 받으시길 바랍니다.
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