부동산을 매매할 때는 세금에 대해 잘 알고 있어야 합니다. 특히 집 팔때 발생하는 세금인 양도소득세는 그 금액이 크게 발생할 수 있는 만큼 관련 내용을 잘 파악하고 있어야 합니다. 오늘은 집 팔때 발생하는 세금인 양도세에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 매매 세금
- 취득세 : 부동산 구입 시 발생
- 재산세(보유세) : 부동산 보유 시 발생
- 종부세(종합부동산세) : 부동산 보유 시 발생
- 양도소득세 : 부동산 팔 때 발생
집 팔때 세금 : 양도소득세
집 팔때 매매차익이 발생한다면 양도소득세를 내야 합니다. 세금은 수익에 따라 세율이 달라지는데요. 다만 1주택자의 경우에는 세금 혜택이 있습니다.
- 양도일 기준 1세대 1주택자는 양도세 부과하지 않음
- 단 실거래가 12억원을 넘지 않아야 함
- 2년 이상 보유해야 함
즉, 양도소득세는 모든 부동산 매매 시 발생하는 것은 아닙니다. 1세대 1주택자에게는 양도세가 부과되지 않습니다. 단, 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. (취득 당시 조정대상지역이라면 2년 거주요건도 충족 必)
다주택자 및 고가 주택 보유자는 중과세율이 적용되고, 법 개정이 잦기 때문에 해당 연도 법률을 잘 살펴보는 것이 필요합니다.
양도소득세 계산 방법
- 양도차익 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비)
양도가액은 매도 시(집 팔때) 거래 금액, 취득가액은 매수 시(집 살때) 거래 금액, 필요경비는 중개수수료, 인테리어 비용 등을 말합니다. 필요경비를 많이 제할수록 좋기 때문에 관련 영수증은 잘 챙겨두는 것이 좋습니다.
양도차익에서 기본 세율을 곱하면 양도소득세액을 알 수 있습니다.
기본 세율
양도소득세는 집 팔때 발생하는 세금이지만 주택에만 적용되는 것이 아니라 토지, 건물 등 모든 부동산과 주식, 주식 파생상품 및 기타 자산도 포함됩니다.
기본 세율과 비과세 금액을 잘 알아두세요.
| 과세표준 | 세율 | 비과세 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 5억원 초과 | 42% | 3,540만원 |
6억짜리 주택을 매수한 후에 8억 5천만원에 매도를 하는 경우 예시를 들어 계산을 진행해 보겠습니다.
- 취득가액 = 6억원
- 양도가액 = 8억 5천만원
- 필요경비 = 700만원
- 양도차익 = 8억 5천 - (6억 + 70만원) = 249,300,000원
여기에서 기본 세율을 곱하면 양도소득세를 대략적으로 알 수 있습니다. 양도차익은 1,200만원 ~ 4,600만원에 해당하기 때문에 세율이 15% 적용되고 비과세 108만원은 제하면 됩니다.
- 양도차익 = 249,300,000
- 적용 세율 15%
- 공제액 1,080,000
- 양도세 = 249,300,000 × 15% - 1,080,000 = 36,615,000원
계산법이 크게 어려울 것은 없지만 몇 가지 체크사항이 더 있습니다.
집 팔때 발생하는 세금인 양도소득세는 보유기간, 비사업용 여부에 따라 달라집니다.
- 보유기간 1년 미만 세율 : 50%
- 조정대상지역 내 주택 분양권 세율 : 50% (무주택 세대 제외)
- 보유기간 1년 이상 ~ 2년 미만 세율 : 40%
- 비사업용 토지 1년 이상 ~ 2년 미만 : 40%와 비사업용 토지세율 적용하여 계산한 세액 중 큰 세액 적용
- 비사업용 토지 세율은 매매차익에 따라 16% ~ 52% 적용
장기보유특별공제 체크하기
양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제란 제도를 이용하면 절세가 가능합니다. 이는 말 그대로 주택을 장기 보유했을 때 적용시킬 수 있는 제도인데요.
보유기간과 공제율에 따라서 배정됩니다.
| 보유기간 | 1주택자 | 1주택자 외 |
| 3년 | 24% | 6% |
| 4년 | 32% | 8% |
| 5년 | 40% | 10% |
| 6년 | 48% | 12% |
| 7년 | 56% | 14% |
| 8년 | 64% | 16% |
| 9년 | 72% | 18% |
| 10년 | 80% | 20%~ |
양도소득세 계산기
양도소득세 계산기는 국세청 홈택스(손택스)에서 확인할 수 있습니다. 양도소득세 모의계산 및 비과세·중과세 자가진단, 비과세 기본 대상자 확인도 가능합니다.
방법은 홈택스 사이트에 들어가서 양도소득세 신고 항목에 있는 모의계산을 선택하여 들어가면 됩니다.
그러면 위와 같은 항목이 나오는데요. 각 항목 중에 해당하는(원하는) 것을 선택해 계산을 진행하면 됩니다. 부동산 등기자료를 이용해서 계산하는 것을 제외하면 비로그인으로 계산이 가능합니다.
집 팔때 세금인 양도소득세의 신고 및 납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 진행하면 됩니다. 관할 세무서에 가서 신고하거나 홈택스에서 신고하면 되는데요.
부동산 양도시에는 거래 금액과 개인 조건에 따라서 세금 차이가 클 수밖에 없습니다. 따라서 모의계산을 해보고 공제 여부도 잘 체크하는 것이 필요합니다. 집 팔때 발생하는 세금에 대해 잘 체크하여 불이익이 없도록 하세요.
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