전세계약을 할 때는 주의해야 하는 사항이 있습니다. 처음 계약하는 경우에는 전세사기를 당하지 않을지 걱정스러울 수 있는데, 기본적으로 체크해야 하는 사항 및 보증금 반환이나 임대인과 임차인이 협의해야 하는 사항도 있습니다. 전세계약 주의사항 및 꼭 넣어야 하는 특약에 대해 살펴보겠습니다.
전세계약 주의사항
전세계약 주의사항은 계약 전 점검사항과 계약서 작성 시 주의사항, 전세 보증금 보호를 위한 특약, 수리 및 유지보수 특약 등이 있습니다.
1. 전세계약 전 점검사항
등기부등본 확인
전세계약 하려는 주택의 등기부등본을 먼저 확인해야 합니다. 부동산 소유주가 누구인지 근저당권 설정되어 있는지를 확인하도록 하세요. 이는 보증금 보호를 위해 필수 사항입니다.
근저당권이 설정된 경우 대출이나 기타 채무가 있을 가능성이 있는데, 이는 전세금 반환이나 주택이 경매로 넘어갈 수 있기 때문에 필수적으로 확인해야 합니다. (등기부등본은 인터넷등기소에서 열람 가능)
주변 시세 조사
전세금이 적당한지를 확인하는 것도 중요한 사항입니다. 주변 시세를 파악해 과도한 전세금을 요구하는 것은 아닌지 체크하세요. (전세가격은 시세 대비 60% ㅇ내의 가격이 안전)
시설 점검
전세계약하려는 주택의 시설을 꼼꼼히 확인하도록 하세요. 만일 분쟁이 될 만한 사항이 있다면 특약 사항에 꼭 넣도록 하고 수리가 필요한 부분이 있다면 미리 협의해야 합니다.
2. 전세계약 시 주의사항
전세계약서 작성 시 필수 확인 및 주의해야 하는 사항에 대해 살펴보겠습니다.
계약 기간
계약 기간을 집주인과 상의 후 명확히 기재하도록 합니다. 또한 연장 조건을 사전에 협의하는 것이 좋습니다. 전세계약은 보통 2년으로 설정합니다.
보증금
전세계약서에 보증금과 월세 등을 명확히 기재하고 이를 제대로 확인하도록 하세요. 또한 납부했다면 이를 증명할 영수증을 보관하도록 합니다.
수리
집주인과 세입자의 수리 의무를 명확히 기재하여 이후 분쟁이 일어나지 않도록 합니다.
특약사항
전세계약서 작성 시 중요한 것 중에 하나가 특약사항입니다. 특약사항을 법적 효력을 갖기 때문에 넣어야 할 사항이 있다면 특약에 반드시 넣도록 합니다. 추후 문제가 될 것 같은 부분도 특약에 넣도록 하세요
3. 전세계약 특약 사항
전세계약을 할 때 다양한 특약사항이 들어갈 수 있는데요. 전세 보증금 보호를 위한 특약, 수리 및 유지보수 관련 특약, 계약 해지 및 중도 퇴거 관련 특약, 임대차 분쟁 해결을 위한 특약 등이 있습니다.
전세 보증금 보호 특약
보증금 보호하기 위해 전세권 설정을 할 수 있습니다. 전세권 설정 및 말소는 세입자가 부담해야 하고 집주인 동의가 필요합니다.
보증금 반환 특약 기재
보증금 반환과 관련된 사항을 특약으로 정확하게 기재하는 것이 좋습니다.
수리 책임 및 긴급 수리
전세계약을 한 후 집에 문제가 발생하는 경우 분쟁이 일어날 수 있는데, 이를 미리 특약으로 기재하는 것이 좋습니다. 수리 및 유지보수 책임을 정확히 분배하고, 긴급한 수리 상황 발생 시 비용 부담 처리 방법을 사전에 협의하도록 합니다.
계약 해지 및 중도 퇴거 특약
중도 해지 시 위약금이나 중도 퇴거 시 대체 세입자를 찾는 조건을 명확히 기재하도록 합니다.
전세계약에 기재하면 도움되는 특약
- 수리 및 교체가 필요한 부분에 대한 비용 부담 조건 기재
- 계약 이후 등기사항 증명서상에 추가적인 권리가 발생할 경우 잔금 지급 전까지 말소
- 잔금 지급 시기 및 이사 날짜는 같은 날에 이뤄진다는 내용
- 국세, 지방세 잔금 지급 이전까지 완납한다는 내용
- 해약금와 위약금에 대한 약정
- 장기수선 충당금 납부에 대한 협의
- 전세권설정을 할 경우 임대인의 협조 부분
- 반려동물 반입할 경우 원상복구에 대한 부분
꼭 넣어야 하는 전세계약 특약
전세자금대출 특약
"전세자금대출이 불가할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환해준다"
계약서 작성 전에 은행에 방문해 대출 여부 및 한도 등을 확인하고 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 하지만 혹시 모를 일을 대비하여 위 내용을 특약으로 넣는 것이 좋습니다.
대항력·우선변제권 특약사항
"잔금일 익일까지 근저당권 등의 권리설정을 하지 않는다."
대항력은 이미 성립된 권리관계를 제3자가 인정하지 않을 경우에 이를 대항할 수 있는 권리와 능력을 말하는데요. 대항력은 확정일자 전입신고 한 다음날부터 효력이 발생하므로 그전에 다른 권리 설정을 하지 못하도록 방지하는 특약을 기재하도록 합니다.
국세 완납사실 확인
"임대인의 국세·지방세 미납사실이 있을 경우 계약을 해지한다."
국세 미납사실이 있는 경우 해지된 사례가 있는데, 이를 특약으로 기재하도록 합니다.
전세반환보증
"전세반환보증보험 가입 불가시 계약을 해지한다."
전세계약 사기에 대한 불안이 있다면 전세보증금 반환보증에 들 수 있는데요. 이를 특약사항으로 기재할 수 있습니다.
계약서 작성 시 체크사항
전세계약을 진행할 때 임대인 정보가 일치하는지 잘 확인해야 합니다. 만일 대리계약을 진행할 경우 위임장을 확인하고 인감도장, 인감증명서, 위임 내용, 집주인과 대리인 신분증 둘 다 확인해야 합니다.
또한 집주인 못지않게 공인중개사 정보 또한 중요한데요. 안전한 계약을 위해 중개사무소 등록증, 자격증, 사업자 등록증, 공제증서 교부, 중개사 본인 확인 절차를 거치도록 하세요.
계약 서 필수기재 사항
- 임차주택 주소
- 임대인/임차인 정보
- 계약서 체결일, 잔금일/입주일
- 주택인도 시기 및 인도기간
- 중개업소 정보
- 특약사항
전세계약 후 주의사항
집 상태를 주기적으로 점검하도록 하고, 입주 시에도 집 상태를 체크하도록 하세요.
잔금은 입주시 지급하면 되는데 반드시 주택 소유자 계좌로 입금하도록 하세요. 가족 계좌로 입금 시 분쟁이 일어날 수 있습니다. 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 다시 확인해 보고 근저당을 있는지 확인해야 합니다.
잔금 지급을 입주 전에 치르는 경우 전세사기를 당할 우려가 있으므로 미리 잔급을 치르지 않도록 하세요.
전입신고, 확정일자
전세계약 후에 가장 중요한 부분이 전입신고 및 확정일자입니다. 이사를 하고 나면 반드시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.
최대한 빨리 하는 것이 중요한데요. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있기 때문입니다. 즉 자신의 보증금을 지키기 위해서하는 것입니다. 인터넷 등기소를 통해 확정일자를 받을 수 있습니다.
전세계약을 할 때는 주의해야 하는 사항이 많습니다. 큰 돈이 오가는 것이고, 문제가 생길 경우 큰 분쟁으로 이어질 수 있으므로 계약 시 세심한 주의가 필요한데요. 전세계약 주의사항 및 특약에 대해 잘 살펴보고 안전한 전세계약을 하는데 도움을 받으시길 바랍니다.
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