전세계약은 큰돈이 오고 가기 때문에 계약 전에 절대 신중해야 합니다. 전세계약 주의사항 및 집 구할 때 꼭 알아야 하는 사항이 있는데요. 이를 모르고 대충 알아보고 계약했다가는 정말 큰일이 날 수 있습니다.
여기에는 여러분이 아는 이야기도 있고, 처음 들어보는 이야기도 있을 텐데요. 반드시 끝까지 정독하여 전세계약 시 도움을 받으시길 바랍니다.
전세계약 전 알아두기
먼저 가장 기본이 되는 전세계약 주의사항에 대해 먼저 알려드리겠습니다.
- 등기부등본 확인 : 집 소유자가 실제 집주인인지 확인하는 절차
- 세금 체납 여부 확인 : 세금 문제 발생 시 집이 경매에 넘어갈 수 있으므로 확인해야 하는 절차(집주인의 재정상태를 간접 확인하는 방법)
- 대출 여부 점검 : 등기부등본에 집이 과도하게 대출로 묶여 있지 않은 지 확인
꼭 알아두기!
위의 내용은 가장 기본적으로 집 계약 전에 체크해야 하는 사항인데요. 사회초년생의 경우 내용이 생소할 수 있지만 등기부등본은 반드시 확인하도록 하세요.
특히 등기사항 전부증명서 을구에 '임차인등기'의 흔적이 있다면 조심해야 합니다.
임차권등기가 설정되었다가 지워진 흔적이 있다면 과거에 집주인이 보증금을 제대 돌려주지 않았다는 의미입니다.
전세사기 빌라사기 당하지 않는 방법
여기서 잠깐 전세사기에 대해 언급하고 넘어가 보겠습니다. 전세사기는 그 수법도 굉장히 다양한데요.
허위 매물 전세, 명의 도용 전세사기, 중복 계약, 미등록 건물, 임대보증금 미반환 사기, 계약서 허위 작성 등등이 있습니다. 이때 전세사기를 거르는 한 가지 방법이 있는데요.
전세가격이 매매가격보다 비싸면 집을 얻으면 안 된다는 것입니다. 이와 관련한 빌라사기가 많이 있었기 때문에 특히 주의하세요.
빌라사기를 피하는 또하나의 팁으로 부동산 사장님에게 커피나 음료를 드리면서 집주인이 빌라를 많이 가지고 있는지 물어보세요. 보통 전세사기의 경우 빌라 몇십 채, 몇백 채를 자본금 없이 투기하다가 문제가 생긴 경우가 많습니다.
등기부등본만 보고 알 수 없는 경우가 많기 때문에, 지역사정을 잘 아는 부동산 사장에게 물어보면 도움이 될 수 있습니다.
보증금 보호장치 알아두기
전세계약을 할 때 가장 중요한 것이 전세보증금이라 할 수 있습니다. 적게는 몇 천, 많게는 몇 억이 전세보증금으로 들어가는데 집주인만 믿을 수는 없습니다. 아래 내용을 알아둔다면 큰 도움이 될 수 있습니다.
1. 든든전세주택
높은 보증금에 대한 부담을 줄이고, 위험으로부터 서민을 보호하면서 합리적인 비용으로 주거를 제공하는 제도입니다.
HUG가 주체가 되어 시행하는 것으로 신축건물을 매입한 후 무주택세대주에게 시세와 비교했을 때 물 90%나 낮은 금액으로 재분배합니다.
집주인이 HUG이기 때문에 보증금 떼일 걱정은 없습니다. 입주 시 나이, 소득심사는 없고 무주택자, 주민등록지가 모집 권역 내에 있다면 인터넷 사이트를 통해 간편하게 신청이 가능합니다.
2. HUG 안심전세앱
주택시세 조회, 위험성 진단, 안심임대인, 악성임대인 조회가 가능합니다. 전세계약 셀프 체크리스트 등 전세 계약 시 꼭 필요한 정보들이 있기 때문에 전세 계약 전에 필수 앱이라 할 수 있습니다.
이 앱은 국토교통부, HUG, 한국부동산원이 전세사기 당하지 말라고 만든 앱입니다.
3. 잔금 지급 전 계약사항 변동 확인
전세계약을 한다면 잔금 지급 전에 계약한 부동산에 등기부등본 열람을 요청하세요. 근저당 등 권리 변동이 있는지 무조건 확인해 보고 지급 후 7일 안에 등기부등본 다시 확인해서 대항력에 문제가 없는지 재확인하도록 하세요.
이는 앞서 알려드린 등기부등본과 연결되는 내용으로, 전세계약을 한다면 가장 중요한 사항이라 할 수 있습니다.
4. HUG 전세보증금반환보증 가입
전세보증보험은 집주인이 혹시라도 보증금을 못 돌려주면 보험으로 보장되는 것인데요. 보통 전세계약 만기가 도래하면 집주인에게 보증금을 돌려받게 되는데, 그렇지 못한 경우 전세보증금의 반환을 책임져주는 보험입니다.
이 보험의 보증 대상은 수도권 7억 원 이내, 그 외 지역은 5억 원 이내입니다. 불가 주택도 있기 때문에 이를 잘 확인하도록 하고, 애초에 부동산에 전세보증보험 가입 가능한 집만 보여달라고 하면 됩니다.
특약에 보험 가입이 안되면 계약파기 및 계약금 돌려달라는 내용을 명시하도록 하세요.
5. 전세권 설정 증기
전세권 설정 등기는 임차인이 집주인과의 계약에 따라 전세금을 보호받기 위해 법원에 전세권을 등기하는 절차입니다. 이를 통해 임차인은 집이 팔리거나 문제가 생겨도 전세금을 돌려받을 수 있는 법적 권리를 확보할 수 있습니다.
전세권 등기는 등기소에서 진행되며, 계약서와 전세권 설정 동의서 등 관련 서류가 필요합니다. 이는 법적으로 내 돈을 지켜주는 강력한 무기가 될 수 있습니다.
6. 우선변세권 확보
우선변제권은 전세나 월세 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 이를 확보하려면 임대차계약서를 확정일자 받은 후 전입신고를 완료해야 합니다.
우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 보증금을 보호받을 수 있도록 도와줍니다.
전세계약서 싸인 전 체크리스트
계약서는 법적인 효력을 가지고 있기 때문에 가장 중요한 부분입니다. 계약 기간부터 시작해서 특약사항까지 잘 체크하도록 하고, 시설 점검도 제대로 해야 합니다.
1. 계약기간
계약 기간을 집주인과 상의 후 명확히 기재합니다. 또한 갱신 조건에 대해서도 사전에 협의하는 거시 좋습니다.
2. 보증금
계약서 상에 보증금을 명확히 기재하고 이를 제대로 확인하세요.
3. 임대인 서명 날인
임대인의 서명 날인은 필수입니다. 등기부등본 소유자와 집주인이 일치하는지 확인하고, 대리계약 시 위임장 확인 및 소유자와 대리인 신분증도 확인하세요. 대리계약 시 소유자와 직접 통화하여 확인해야 합니다.
4. 특약사항
분쟁이 될만한 사항이 있다면 특약사항으로 넣어야 합니다. 대표적으로 '전세 보증금 보호를 위한 특약' '수리 및 유지보수 관련 특약' '계약 해지 및 중도 퇴거 관련 특약' '임대차 분쟁 해결을 위한 특약' 등이 있습니다.
꼭 넣어야 하는 전세계약 특약
- 전세자금대출 특약 : 전세자금대출이 불가할 경우 계약을 해지하고 계약금을 반환해 준다
- 대항력·우선변제권 특약 : 잔금일 익일까지 근저당권 등의 권리설정을 하지 않는다
- 국세 완납사실 확인 : 임대인의 국세·지방세 미납사실이 있을 경우 계약을 해지한다
- 전세반환보증 : 전세반환보증보험 가입 불가시 계약을 해지한다
전세계약 전 집 상태 점검
전세계약 전에 집을 방문해 집 상태를 점검하는 것은 필수입니다. 누수 및 곰팡이 여부, 전기 및 수도가 정상 작동하는지 확인, 방음 상태 등을 확인하도록 하세요. 그리고 계절별 집 구할 때 꼭 살펴봐야 하는 사항도 참고하도록 하세요.
여름
- 방충망 상태 반드시 확인하세요
- 냉장고나 화장실에 바퀴약이 있는지 체크하세요
- 벽지가 울거나 장판이 뜨는 것을 확인하세요
- 화장실 환풍기가 잘 작동하는지 확인하세요.
겨울
- 보일러 언제 교체/수리했는지 확인하세요
- 메인 창이 이중창인지 확인하세요(중요!)
- 외벽인 집인지(사이드 유무)를 체크하세요
전세계약이나 부동산 계약을 할 때 부동산 중개인을 너무 믿는 경우가 있는 것 같습니다. 부동산 중개인은 계약을 도와주지만, 모든 책임을 져주는 것은 아닙니다.
문제 발생 시 어떠한 책임도 지지 않기 때문에 이 점을 반드시 이해해야 합니다.
부동산 정책은 자주 바뀌기 때문에 최신 업데이트되는 정보를 잘 확인하도록 하세요. 본 내용의 조언을 참고하여 안전한 전세계약을 진행하시길 바랍니다.
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