부동산 계약 파기는 상대방에게 상당한 손해를 줄 수 있는 행위입니다. 따라서 계약금 돌려받는 여부나 손해배상에 대해 잘 알아두고 계약을 진행 및 파기 시 대처가 필요한데요. 부동산 계약 파기 시 계약금과 손해배상 기준에 대해 알려드리겠습니다.
부동산 계약 파기
부동산 매매계약 및 전세계약을 할 때 계약금을 얼마나 해야 한다는 것을 정해진 가이드라인은 없는데요. 다만 관례적으로 10% 정도를 계약금으로 하고 있습니다.
민법상 규정에 따르면 계약을 임의로 해지할 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 배액을 배상해야 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
| 계약 파기 시 | 계약금 여부 |
| 매수인 계약 파기 시 | 계약금 포기 |
| 매도인 계약 파기 시 | 계약금 배액(두배) 배상 |
이렇듯 부동산 계약 시 계약금을 걸 때는 쉽게 생각해서는 안 됩니다. 집 매매 또는 전세계약을 담보로 한 약속이기 때문에 계약금은 계약의 성립과 이행을 보증하는 중요한 역할을 합니다.
또한 일반적으로 부동산 계약금은 액수가 크기 때문에 계약을 파기하는 경우에는 큰 금액을 몽땅 날리게 됩니다.
부동산 계약 파기 계약금
부동산 계약을 깼을 때 계약금을 어떻게 처리해야 하는지 조금 더 자세히 살펴보겠습니다.
1. 매수인 계약 파기 시
매수인 즉 집을 사려고 하는 사람, 혹은 전세에 들어와 살 세입자가 계약을 파기하는 경우를 살펴보겠습니다. 이 경우 잘 알려져 있듯이 계약금을 모두 포기해야 합니다. 즉 계약금을 날리는 것입니다.
예를 들어 3억 원짜리 집을 사기로 하고 3,000만 원의 계약금을 냈다면, 계약 파기 시 그 3,000만 원이 날아가는 것입니다.
따라서 계약을 하고, 특히 계약금을 넣을 때는 주의해야 합니다. 부동산 계약의 경우 거래 금액이 크기 때문에 100% 확신이 있을 때 계약금을 넣도록 하세요.
2. 매도인 계약 파기 시
매도인 즉 집을 파려는 사람, 또는 전세나 월세 계약의 경우 집주인이 계약을 파기하는 경우에도 동일합니다. 다만 매도인은 계약금을 납입하는 당사자가 아니기 때문에 받은 계약금을 돌려주고, 그 금액에 해당하는 금액을 돈을 추가로 돌려줘야 합니다.
예를 들어 3억 원짜리 집을 팔기로 하고 계약금은 3,000만 원을 받은 경우에는 3,000만 원 × 2 = 6,000만 원의 금액을 돌려줘야 하는 것입니다.
부동산 계약 파기 손해배상
부동산 계약 파기에서 계약금만 생각할 수 있는데, 추가적으로 발생한 손해가 있다면 손해 배상을 요청할 수 있습니다.
예를 들어 매수인이 이사 준비를 다 마친 상태인데, 매도인이 갑자기 계약 취소를 요청한다면 어떻게 될까요?
- 계약금 2배 배상
- 이사 준비 비용 배상
- 인테리어 계약금 배상
- 이사 준비를 위해 발생한 실질적인 손해를 따져 추가 배상
만약 부동산 계약 파기로 손해가 발생했는데 상대측에서 손해를 배상해 주지 않으면 민사 소송을 진행할 수 있습니다.
부동산 계약 파기 시 손해배상 법적 절차
- 계약 해지 통보 : 계약 당사자 중 한쪽이 일방적으로 계약을 파기하면 상대방에게 계약 해지 의사를 서면(내용증명 등)으로 통보합니다.
- 계약금 처리 : 계약금 배액배상 원칙에 따라 계약 해제 시 계약금을 걸었던 사람이 파기하면 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람이 파기하면 받은 금액의 2배를 반환합니다.
- 손해배상 청구
- 계약 파기로 인해 발생한 실질적인 손해가 있을 경우, 손해 배상을 청구할 수 있습니다. (중도금, 이사비용, 인테리어 계약비, 대출 이자 등)
- 손해 사실과 금액을 입증하기 위한 증빙자료(계약서, 영수증, 거래내역서)를 준비합니다.
- 내용증명 발송 : 손해배상을 요구하는 내용증명을 상대방에게 발송하여 정식으로 배상을 요청합니다.
- 민사소송 제기 : 상대방이 배상을 거부하거나 합의가 이뤄지지 않을 경우, 법원에 손해배상 청구 소송을 제기합니다.
- 판결 및 집행 : 법원의 판결에 따라 손해배상금 지급이 확정되며, 상대방이 지급하지 않을 경우 강제집행을 통해 배상을 받을 수 있습니다.
매수인 일방적 계약 해제 사례
- A 씨는 아파트를 5억 원에 계약하고 계약금 5,000만 원을 지급했으나, 부동산 가격 하락을 이유로 계약을 해제했습니다.
- 계약금을 포기하는 것으로 계약을 해제했지만, 매도인 B 씨는 계약 파기로 인해 중개 수수료와 대출이자 등 추가 손해가 발생했습니다.
- B 씨는 A 씨를 상대로 손해배상 소소을 제기해 일부 손해액을 인정받았습니다.
매도인의 계약 파기 사례
- C 씨는 빌라를 3억 원에 매수하기로 하고 계약금을 지급했으나, 매도인 D 씨가 더 높은 가격에 팔기 위해 계약을 일방적으로 해제했습니다.
- D 씨는 계약금의 2배를 반환했지만, C 씨는 이사 준비 비용과 대출 관련 비용으로 추가 손해가 발생해 손해배상 소송을 제기했습니다.
- 법원은 배도인 D 씨의 귀책사유가 명백하다고 판단해 C 씨의 손해 일부를 추가로 배상하라고 판결했습니다.
최근 부동산 시장을 살펴보면 계약 파기 시 계약금 포기 및 배액 배상 외에도 손해배상 청구가 빈번하게 이루어지고 있습니다. 특히 허위 매물이나 시세 급등락으로 계약 파기 사례가 많아지고 있는데요.
따라서 계약서를 작성할 때는 계약금 액수, 지급 방법, 계약 파기 시 처리 방법을 반드시 명확하게 작성하도록 하세요. 작은 문구 하나가 큰 차이를 만들 수 있습니다.
부동산 거래는 큰돈이 오가는 만큼 신중해야 합니다. 계약을 맺을 때나 파기하게 될 때 계약금과 손해배상 기준을 잘 알고 대처할 수 있도록, 부동산 계약 파기 계약금 및 손해배상 기준을 잘 확인하세요.
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